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高新区病了:郑州的“睡城”,还要沉睡多久? 发布时间:2019-12-10 阅读人数:

别说白沙和惠济北,就连绿博和荥阳东,都比高新区更像郑州市区。高新区就像一块拼版,沿着几条细弱的曲线,若即若离地卡进大郑州的版图。据说,最近高新区有不少好消息。然而,有道是“缺啥补啥”,这些好消息的另一面,便是高新区最大的尴尬——交通:7月30日,媒体发布最新版郑州市轨道交通第三期建设项目公示,地铁8号线一期工程起点从原来的银屏路站变为天健湖路站,向西延长了4站,到了西四环外;9月30日,郑州市自然资源和规划局发布公示,高新区科学大道快速化工程由最初涉及的高架改为浅埋隧道,从西三环直达绕城高速;10月26日,北三环彩虹桥因存在较大安全隐患,正式封闭改造,何时恢复通行未知。3条交通工程,就像3个支架,只为疏通高新区的交通主动脉科学大道。可能,栓塞多年的科学大道这次有救了?或者,高新区这座郑州的“睡城”,这次真的要醒来了?

郑州高新区


一、高新区30年:从“鬼城”到“睡城”
1988年,高新区在郑州西北远郊的一片不毛之地开建。头顶郑州第一个新区和高新技术产业的光环,高新区曾被各界寄予厚望。1991年,郑州高新区升格为国家级高新区;1994年,新加坡前总理李光耀访问河南,高新区被作为郑州最光彩的名片向他展示。但是,由于始终缺乏强有力的产业支撑,90年代中后期,高新区开始逐渐没落,即便到了2008年,高新区也难见到什么车流,一到晚上更是行人寥寥,可谓“鬼城”。可以说,当时的高新区虽有一些房产项目入市,但除了纯地缘客户外,很少有人会计划在高新区买房。直到2009年,科学大道上的美景菩提以不到5000元/平的价格入市,大获成功,郑州人民才发现高新区作为房价洼地的新价值。之后十年,高新区迎来房地产热,升龙、正弘、万科、恒大、朗悦等房企纷纷进驻,房价从4000元/平一路涨到2017年的16000元/平。随着楼盘大量交付,高新区开始热闹起来,早晚高峰时段,科学大道成为郑州最拥堵的主干道——至少是之一。“我曾见到一个女司机在彩虹桥上被堵得大哭。”家住万科城的薛鹏飞深有感触。毕业于郑大新校区,地缘情结使然,即使他毕业后就职于经三路某公司,买房时却毅然决然选择了高新区。很快,他发现这可能是他拿到大学毕业证之后,最错误的一个决定。2014年,薛鹏飞以8500元/平的价格买下万科城一套小三房,开启了数年如一日的“双城”通勤生活。一开始,他没觉得每天上下班3个小时的奔波有多大问题,但日子一长,最初的激情消磨殆尽,他越来越疲倦,越来越烦躁,“工作上需要学习的东西很多,大量时间都浪费在路上,每天累得不行,吃完晚饭都十点多了,根本没时间精力去学习。”薛鹏飞想过换一个离家近的工作,但在号称高新产业基地的高新区踅摸多半月,他根本找不到一个适合自己的岗位,换房成为他唯一的选择。
今年9月,他以13000元/平的单价卖掉万科城的房子,在北三环东风渠附近首付了一套120平的三房。新房还要两年半才能交房,目前一家人在附近小区租房住,上班骑个电动车15分钟到公司,生活一下子从容很多。薛鹏飞现在特别庆幸自己的决定, “高新区其实没多少特别好的工作机会,给那儿买房就是睡个觉,有实力了还是要回市区。”如今像薛鹏飞这么操作的人为数不少。事实证明,只要能凑钱回到市区,类似高新区万科城这样的小区,只能成为年轻人的过渡房。多年以后,薛鹏飞感觉自己当初的校园情结很可笑,他也劝在高新区毕业的年轻人,不要轻易在高新区购房,除非在高新区工作,且工作极其稳定。如果价差不是特别大,那么仅仅图便宜置业高新区,无疑于饮鸩止渴。而这里的房产投资价值也非常可疑:
本地村民有大量的安置房可消化,公司高管大多市区有房,只有一般员工有购房需求,但高新区的企业规模都不大,工作收入远比不上东区,一旦换工作,可能几年都不会再来。
上下班路上被堵在彩虹桥上哭的生活真的不好过,所以,盼星星盼月亮,高新区人民都盼着科学大道这样的大动脉能再多几条,或者至少畅通起来。


二、高新区的短板不仅仅是交通
在畅通之前,高新区作为“睡城”也是极其凑合的,主干道都拥堵成那样,万科城的工薪阶层有几个敢站出来说自己睡眠充足?
那么,高新区作为一个产业板块如何呢?目前看很难乐观:

1、留不住高科技

高新区的高科技产业一直做不大做不强,是它最大的问题。虽然从上市公司数量和高新技术研发实力上来看,高新区在全省遥遥领先,但区内高科技公司的发展路径跟薛鹏飞其实很像,只要公司规模到达一定程度,就一定会搬家去更好的区域。就拿这两年的例子来说:安图生物,国内第一家体外诊断上市企业,目前市值超400亿,为了更大发展,公司已搬到经开区;光力科技,A股上市公司,前两年转型从事半导体芯片的生产研发,最近收购了世界第三大半导体切割设备公司以色列ADT,已经把生产基地放到了港区,总部也将搬到港区;
思维列控,中国高铁监控领域首家上市公司,总部即将搬到荥阳;天迈科技,国内领先的车联网及智能交通研发企业,2019年河南第一家A股上市公司,马上要搬到港区。亲儿子一个个离家出走,招来的“大咖”也成色有限,还要面对东区科技产业发展的釜底抽薪:百度、网易、腾讯等河南的分舵都只是合作搞区域营销,华为鲲鹏生态创新中心、海康威视中原区域总部、阿里巴巴河南分公司,这些听上去都是高新区的菜,却都纷纷落户东区。
现在的高新区,各类国字号及知名高校牵头的研究机构不断入住,科研创新实力越来越强,但岗位有限,并不足以支撑庞大的中端人才就业。大量的年轻业主们依然要到遥远的东方去讨生活,过着公交+地铁+单车的通勤生活。

2、真正的交通瓶颈不在科学大道

目前高新区与主城的主要交通联系,仍然只靠两条路:一条科学大道+北三环,一条瑞达路+农业路高架,几十年下来没有大变化。单靠两条主干道去承载几十万人口的出行,怎么想都不现实。历年的规划中,东西向的东风路西延和三全路西延,南北向的长椿路南延和雪松路南延,都是年年提,年年没动静。受制于铁路线的全面包围,这四条路要彻底打通,已经不是靠高新区自己的意愿就能解决的问题。郑州市能否解决?不清楚,但可以确定的是,郑州市肯定有比这更重要的事儿需要先解决。



即便是一些畅通工程启动,但凡涉及铁路部门代建,工程进度就是未知数。如今彩虹桥封闭改造,孤岛一般的高新区,恐怕未来几年还要继续孤岛下去。更要命的是,只要一下大雨,出入高新区的所有铁路涵洞必然积水。市区上班、家在高新区的人进不来,高新区上班、家在市区的人出不去,工作一天已经够累了,回个家还要看老天的脸色,根本没有生活质量可言。

3、家和公司都不在高新区,就别来添堵!

高新区这几年房地产发展迅猛,大多是承接市区内的刚需外溢,只要在工作日早晚高峰期看看1号线车厢里奋力握紧扶手又无精打采的上班族,你就知道这个群体有多庞大。年轻人为事业打拼很励志,但每天在地铁车厢里度过的2个小时,除了能感动自己,连一毛钱都不值。年轻时,大家会说:“我们还年轻,有大把的时间去浪费。”大错特错!只有退休以后的老年人才有时间可以浪费。最没资格浪费时间的,是年轻人。他们最大的财富,是可以安心读书学习的时间。无论大学毕业与否,要想阶层跃迁,没有足够的时间和精力来学习和思考,就只能沦为苦力白领,你20多岁还可以卖苦力维持虚假繁荣,那30多岁、40多岁呢,难道要一辈子待在桎梏中?在快节奏的当下,你甚至不用刻意努力,只要每天能把通勤时间节省两个小时,一个小时用来睡觉,一个小时用来读书,就可以超越大部分同龄人。可是,你家住高新区,每天上下班都花费三四个小时,搞不好还得“五加二白加黑”,仅存的那点精力,恐怕只有快手、抖音上的小姐姐才能唤醒你吧。所以,结合高新区的现状,我们的建议是,在高新区有长期稳定的工作支撑的年轻人,可以关注高新区的房子,除此之外的,还会有更合适的选择。



三、高新区的未来可期吗?

2019年,不管是老城区还是新区,都逃不开降价的宿命,高新区的调整动作也不小,加推和首开没有最低只有更低。西四环以东:金科城推出单价15500元/平的房源,恒大城房源均价14000元/平起,钱隆城特价房直降2000元。西四环以西:金辉优步花园精装12500元/平,美的瀚悦府首开精装12300元/平,正商湖西学府首开精装11500元/平。虽然隔了一条西四环,单价差了3000多,但整体房源面积大多在80-110平米之间,并无本质的区别。说到底,高新区定位的还是刚需之城,只不过这个刚需之城,现在和未来五年中,从综合配套来看,还是郑州三四环间最成熟的片区。

商业方面,公园茂、万科广场已开业,未来还有高新万达广场、正弘汇等大型商业要入市,满足区域内的商业需求不成问题。教育方面,坐拥河南高校中的两大IP——郑大和信大,以及河工大和轻工业大学,高校质量全省最高;中学教育拥有枫杨外国语、外国语中学、郑州中学等名校。是全市乃至全省家长追逐的焦点。只有医疗方面是个短板,目前仅有一所郑州中心医院高新院区,和交通一起被称为高新区的两大缺失。

但是如果把目光放到西四环外,一座高新新城正在拔地而起,天德湖、天健湖的双湖景观已经呈现,整个新城内规划有数个科技产业园和科研成果转化基地,高新区产业空心化的局面或许在不久的将来就会彻底扭转。也许到那时,沉睡的高新区才会真正醒来。不过,现在的年轻人到时候也会成为中年人。是赌高新区的城运,还是牢牢把握自己的命运?这届年轻人,真的很难。

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